Ecuador

 Canada

Qu’est-ce qu’un loyer de base ?

Le loyer de base est la portion que l’on paie en fonction du nombre de pied carré utilisé et/ou l’espace locative incluant les espaces communs. Ce qui correspond à la valeur immobilière du local.

Qu’est-ce qu’un loyer additionnel ?

Le loyer additionnel représente les frais d’exploitation du local et du bâtiment (électricité, taxes, entretien, assurances, etc.) toujours en fonction du nombre de pied carré utilisé et/ou l’espace locative incluant les espaces communs.

Est-ce qu’un loyer se négocie ?

Tout se négocie, le loyer de base ainsi que le loyer additionnel, de même que l’installation et les améliorations.

Doit-on négocier un bail à court terme ou à long terme ?

Pour une entreprise en démarrage, la durée du bail doit être la plus courte possible. Cela permet de minimiser vos engagements si votre projet échoue, à plus forte raison si vous cautionnez personnellement le bail. Un bail de cinq ans et plus est avantageux car on peut obtenir un meilleur prix.

Avons-nous d’autres méthodes pour évaluer la durée d’un bail ?

Dépendant de l’investissement monétaire que le nouveau locataire aura à investir en améliorations locatives et du nombre d’année que ses améliorations seront amorties, on peut évaluer le nombre d’années minimum pour sa rentabilité.

Qu’est-ce que nous attendons par installation ?

L’installation est une période que l’on accorde pour que le locataire installe tout son équipement afin de faire fonctionner son commerce. En général, le bailleur accorde gratuitement une période de temps (nombre de semaines ou de mois) selon le type de commerce. L’installation peut inclure le loyer de base et le loyer additionnel. Le locataire doit se munir d’une assurance dès l’installation pour se protéger en cas de sinistre ou d’accident.

Est-ce que le maintien des lieux est systématique ?

Contrairement au loyer résidentiel, le renouvellement d’un bail se négocie dès le départ.
Une ou des options sont importantes pour le locataire aussi bien pour sa survie que pour la vente future de son entreprise.

Pourquoi une option ?

Une ou des options sont importantes car l’aménagement d’un local est coûteux et son emplacement est stratégique. Nous devons aussi tenir compte de la vente potentielle de l’entreprise en fonction de son marché et de ses concurrents.

Est-ce que l’option de renouvellement est une obligation ?

Non, une option de renouvellement est une option que l’on a déjà pré négociée. Ce n’est pas une obligation. Le bail que nous avons négocié indique le nombre de mois avant la fin du terme pour garder notre option ou la refuser et se retirer.

Est-ce que mon agent immobilier peut négocier mon bail ?

Les services d’un bon agent immobilier sont très utiles pour votre entreprise. Il faut s’assurer qu’il possède l’expérience et les connaissances en matière de baux commerciaux. Un bail commercial est un contrat qui engage un bailleur et un locataire
pour une longue période de temps !

Combien d’agents sont professionnels de l’immobilier commercial et industriels ?

Selon l’association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), parmi les 17,000 agents au Québec, moins de 6 % approximativement sont professionnels du commercial et de l’industriel. Le domaine diffère du résidentiel. Il n’est pas question de répondre à des besoins personnels mais à des exigences professionnelles complexes.

Est-ce que les contrats commerciaux et industriels sont les mêmes que les contrats résidentiels ?

 Ecuador

Quels sont les services que le notaire donne sur une transaction?

Le notaire fait simplement authentifier le document.

Quel est le service que l’avocat donne sur une transaction?

C’est l'avocat qui s’occupe de tous les traitements ayant trait a l’achat-vente d une propriété (terrain et/ou maison).

Lequel doit on utiliser comme avocat en Équateur?

Mirador San José fait affaires avec un avocat, mais le client est libre de prendre un autre avocat d'Ecuador s’il le désire.

Quel est le prix pour une transaction?

$450.00usd par terrain payé au comptant... si hypotheque c’est 650$/terrain.

Est-ce que les documents sont officialisés face au gouvernements?

Les titres de propriété sont enregistrés auprès du Registre de la propriété de la municipalité de Montecristi.

Est-ce que les contrats d’achats et ou les titres peuvent être en français?

Non, les titres de propriété sont en espagnol. On a une copie traduire en français, un modèle général, mais si un client veut avoir la traduction de SON titre de propriété, l’alliance française peut faire la traduction au frais du client. Même chose pour l’anglais. Le contrat d’achat est en espagnol (traduction en français, anglais disponible), on est en pourparler avec notre avocate de mirador San José a savoir si le titre peut être en 3 langues sur le même document…. Ou français/espagnol, espagnol/anglais…. On vérifie cela…. donc à confirmer ce point.

Doit-il y avoir un contre signature d’une résident (comme au Mexique !)?

Non pas de contre signature, les étrangers ont les mêmes droits et devoirs que les équatoriens, c est à dire entre autre qu’ils peuvent être propriétaire (droit)… mais doivent payer les taxes municipales (devoir) comme par exemple comme tous les équatoriens… c est inscrit dans la constitution d’Équateur. Le titre de propriété est au nom seulement de l acheteur étranger.

Doit-on avoir une assurance titre sur les titres de propriétés (comme en Rép-Domin)?

Non, mais de toute façon on est en processus de First American Title, ceci est un processus long, originalement ils étaient au Nicaragua lorsque l’on a fait la demande, ils ont fermé ce bureau pour l’ouvrir en Floride, mais quelques semaines plus tard, ils ont décidé d’ouvrir a Mexico, pour l’Amérique Latine….. Donc pas de date à savoir quand cela sera terminée.

Dans une vente future, quel est la procédure de vente et quels sont les coûts pour la vente (taxe, frais du vendeur, impôt …)?

Frais avocat a partir de $450.00 plus frais, normalement cela va avec la valeur du bien vendu…. Impôt aucun si cela est fait dans un but non commercial, taxes : voir ce lien où vous retrouverez beaucoup de réponses sur différents sujet pour l’Équateur dont les taxes. www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Ecuador/Taxes-and-Costs

Quels sont les coûts annuels pour une propriété, tx munic et autres?

$4.00 est la valeur municipale au mètre carré, c est 2% de cette valeur pour le coût des taxes, soit comme dans cet exemple si un terrain mesure 100m2 x4$/m2 = valeur de $400.00 x 2%= $8.00 par année de taxes municipales.

Taxe scolaire

Aucune

Frais de copropriété

Frais d’associations est a 10$USD par mois par terrain

Coût d’assurance

Selon la valeur de la maison

Coût d’électricité

Pour 2 personnes sans consommation d’air climatisé c est 50$ par mois environ

Coût des frais de communication (internet)

Internet de base actuellement a 50$usd par mois et plus

Frais approvisionnement en eau

Coût fixe mensuel par mois de 5$usd environ par résidence, et cout selon consommation

Frais pour évacuation de l’eau sale usée

Association des propriétaires qui offrira ce service (inclus dans les frais mensuels par terrain) Si il y a un centre communautaire (piscine, terrain de sport…) a combien peut on estimé les couts ! L’association qui va gérer le budget de 10$ par mois par terrain, si l association voit que ca ne balance pas, cela sera décidé par cette association, si reste pareil ou augmentation, mais si augmentation elle sera minime… car déjà 1660 terrains a 10$ par mois… ca donne un budget mensuel de $16600.00usd par mois.

Quel est le financement disponible sur la propriété et sur le terrain?

On est en recherche de financement pour les étrangers achetant en Ecuador. Pour le terrain mirador offre le financement direct, pour l’instant jusqu’a 48 mois, mais au 31 août 2011 cela sera 36 mois maximum. On est entrain d instauré paypall avec carte de crédit, donc possible éventuellement de payer avec sa carte de crédit.

Il y a-t-il un document de copropriété en force et une association comme les propriétaires de condo a MTl et qui gère les finances de la co-prorpiété?

L’association des propriétaire qui sera formée quand le projet sera complété. Les gens paient a partir de maintenant, pour entretien des parcs, sécurités etc… pour l instant c est mirador San José qui gère cela avec un comité temporaire.

Combien de personnes sont propriétaires aujourd’hui 2011,06?

Nombre de canadien 40% vs autres nationalités 60%) pour le moment.

Quel est le temps requis pour construire après l’acquisition du terrain?

5 ans après la date d’achat du terrain.

Qu’est ce qui se passe si le proprio ne construit pas apres x années?

Le proprio doit clôturer son terrain parmi 3 choix de modèles de clôtures, et doit garder son terrain propre.

La cie rachète-telle son terrain et à quel prix?

Non